第一百九十八章 玉山花园试点！

    八月七号，郑文桐陪同郑老爷子、县.长田文军参观了通济长江大桥，通济北高铁站和胖东来生活广场这些县里重点工程。
　　中勋建设董事长王中勋向领导们汇报了一下胖东来生活广场的建设进度，广场预计春节前可以完成项目，预计明年春节可以对外开放。
　　郑文桐也跟郑老爷子、田文军汇报了一下广场的整体招商情况，cgv影城会入驻广场，餐饮品牌海底捞、小肥羊、肯德基、星巴克、喜茶、奈雪的茶、豪牛先生、黄记煌等30余家餐饮类品牌入驻。
　　服装品牌海澜之家、劲霸男装、利郎、雅戈尔、波司登、安踏、李宁、耐克、阿迪、匹克等服饰品商家，除了餐饮品牌和服饰品牌以外，还有宝贝王、早教中心、vipkid等早教品牌入驻。
　　娱乐项目除了cgv影城以外，还有一家兴民young式台球俱乐部，玉兰女子美容会所和胖东来儿童乐园。
　　参观完广场建设情况，郑老爷子一行又参观了胖东来生活超市的配套住宅小区玉山花园。
　　郑老爷子询问了一下玉山花园的建设情况，小区一期预计建设2000户，建设周期为2年，预计2018年5月1日之前可以全部交房。
　　“市里这次将你们玉山花园作为试点，一个是现房出售，项目未封顶不对外出售，一个是采取套内面积对外销售，可是说是开创了省里先河啊。”郑老爷子说。
　　郑文桐解释：“套内面积计价并非我们首创，渝都城早就实行了套内面积计价销售，所以当省里有意试点套内面积计价销售时，我们玉山花园小区就主动申报上去，作为项目试点。”
　　“现在高层对于楼市的要求是坚持房住不炒，保障群众住房需求。老百姓将辛苦积累一辈子的积蓄作为首付用于购房，可是开发商往往会将预售资金挪作他用，用于拿地、造车或者投资其他项目。”
　　“在房地产高速发展阶段还看不出问题，可是这种高负债率的房企，如果楼市下行，消费者观望情绪加重，他们如果实现不了高周转率，那么出现大量烂尾楼，最终还是要业主买单。”
　　“因为玉山花园小区体量不大，本身就是作为胖东来生活广场的生活配套来建设，我们项目方的资金压力不是很大，所以没必要通过销售期房来回笼资金。”郑文桐说。
　　“像玉山花园这种小楼盘这样操作还行，如果是现代地产或者永方地产这种房地产行业龙头企业怎么办？”郑老爷子询问。
　　郑文桐觉得奇怪，他又不打算深入耕耘房地产行业，郑老爷子怎么会无缘无故询问起现代地产和永方地产的情况？
　　郑文桐考虑了一会儿，“现代地产和金源集团在股市中虽然还没有分出胜负，不过永方地产严家超昨天入场，成为现代地产第三大股东，严老板这会儿春风得意，近百亿资金用来买现代地产不到五个点的股份，严老板又是搞足球，又是炒股，就是不愿意把心思放在盖房子上。”
　　“比较起来，现代地产这边主动控制新增规模，不拿热门地块，除了几家国企，现代地产的负债率一直控制地都不错，我女朋友爸妈就是买的现代地产的房子。”郑文桐说。
　　“听说你这边已经订婚了？什么时候办酒？到时候我可能没工夫过去，让阿骏回来喝杯喜酒。”郑老爷子说。
　　“这边骏叔刚刚升职总经理，肯定也是日理万机，到时候忙得不得了，我在燕京办几桌，到时候老爷子您赏脸过来喝个酒就行。”郑文桐说。
　　郑文桐准备明年5月20日领证，领完证以后，到时候肯定要在燕京这边办酒，宴请一下郑老爷子、舅公尚伟民、四海人寿总经理郑骏、小马奔腾董事长钟俪芳这些亲朋好友，至于婚礼可以往后放一放，因为郑文桐而言，婚礼在那儿举办，邀请谁出席都是有讲究地，这也是商界资源的一种整合。
　　“如果是在燕京办个私宴，我倒是方便去露个面。喝酒的事情咱们先不提，言下之意，你不太看好永方地产？”郑老爷子神色严肃。
　　“郑爷爷，以下看法仅代表个人意见，和斜坡投资的整体发展方向无关，我说着玩，您就当听一乐。如果有雷同，您就当我胡说八道。”郑文桐说。
　　“房地产行业是一个高度依赖政策的行业，实际上购房需求已经被挖掘地差不多了，按照电网的数据，其实国内空置房比例并不低。今年开始不少二线城市松绑限购政策，减少二套房首付比例。”
　　“我们国人买房就和炒股一样，追涨不追跌，越涨越要买。现在婚恋市场上，如果男人没有房子，就很难找到对象。所以现在有经济学家鼓吹六个钱包凑齐首付用于购房，感觉现在不买，以后更买不起了。”郑文桐说。
　　“六个钱包？”郑老爷子觉得这个说法新鲜。
　　“夫妻双方父母、爷爷奶奶、外公外婆三代人，得掏空六个钱包的积蓄，才能勉强买上一套房子。”郑文桐。
　　“笑话，三代人的积蓄都掏空了，到时候爷爷奶奶、外公外婆、父母的养老问题谁负责？年轻人买房要量力而行，如果财力允许，那就买房，如果财力不支持，那就不要勉强上车，老老实实租房好了。”郑老爷子说。
　　“郑爷爷您说得对，房地产是一个周期性很长的项目，大型楼盘从拿地、立项、施工、交付、入住需要好几年时间。没有只涨不跌的房价，就像没有只涨不跌的股市一样。这两年还有六个钱包可以帮忙一把，再过两年呢？”
　　“我们公司的员工，除了经理和主管级，普通员工在燕京、浦海、杭城都买不起房子。对于年轻人抱怨房价高的问题，我是这么认为的，房子毕竟是一个商品，他的价格是由市场决定的。”
　　“年轻人不能好高骛远，不要一开始把买房目标定在燕京、浦海、鹏城这种一线城市，可以考虑回户籍所在地的省城或者或者老家买房。”郑文桐说。
　　“这次房价上涨以后，永方地产这些民营地产龙头企业会想着把手上的项目先建好嘛？我看未必，他们只会拿更多的地，建更多的楼盘，只要回款速度更不上，只要他们还秉持多元化经营路线，可能几十亿的流动资金短缺，就会让上千亿的流动资金周转困难。”郑文桐说。
　　这时郑老爷子身边一位其貌不扬，戴着眼镜的中年人忍不住开口询问：“郑总，你认为永方地产未来两三年会有资金流动性风险？”
　　郑文桐看着郑老爷子，郑文桐早就注意到这位中年人，不过郑老爷子没介绍，他就没细问。
　　郑老爷子打了个哈哈，“叫什么郑总，那么生分，文桐，这位是商明，是我的外甥女婿，你喊他商叔叔就好了，之前在审计工作，下半年会调到保险这边来。”
　　郑文桐心里一紧，觉得自己有点孟浪了，不应该对永方地产的发展指手画脚，多说多错，不如不说。
　　商中原似乎知道郑文桐的顾虑，他之前在学校任职，为人比较儒雅，他换了个话题，“我又不负责房地产工作，就当我们闲聊。对了，你这边为什么要坚持按照套内价格出售玉山花园的房子？”
　　郑文桐神色一松，“开发商为了盈利，所以希望尽可能增加公摊面积和比例，可是住户们希望尽可能减少公摊，这本身就是矛盾的。”
　　“当然，公摊并不是越低越好，如果按照套内面积计价，可能会有开发商会减少楼道宽度，减少电梯部数，减少小区绿化面积和健身器材、来达到减少成本投入的作用。”
　　“所以，我们玉山花园小区这边规定楼道、电梯间、外墙面、小区院墙、大门外的广告收益和停车场收入归开发商所有。这样等以后房产税落地，可以减少业主们和开发商的矛盾。”
　　“毕竟如果业主如果为公摊面积付费了，结果小区里的广告收入和停车场收入却归开发商或者物业所有，这无疑侵犯了业主的共同财产所有权，所以我们这边也在探索业主和物业的相处模式。”郑文桐回答。
　　商中原和郑文桐握了握手，“我只能算半个通济人，老爷子夸了你你好几次，冯青松教授的文章我也拜读过几次，上回在燕京开会，我们俩还聊到你了，这次来通济不虚此行，下次来燕京，记得联系下我，我请你到家里吃饭，你婶婶厨艺还蛮好的。”
　　郑文桐热情握手，“商叔叔，有时间一定登门拜访。”等银保系统合并，商中原至少也是一个副职，不管是保险业务还是金融业务，郑文桐和商中原打交道的机会不会少。
　　郑文桐和商中原简单聊了一下降低房地产企业负债的办法，可以参考设置红黄橙绿四道线，如果到了“三道红线”规模，就要严控企业新增房产项目规模，所谓“三条红线”，即剔除预收款后的资产负债率大于70%;净负债率大于100%;现金短债比小于1倍。